賃貸物件の入居者募集、契約締結は不動産会社に任せることを推奨します

 入居者を募集している賃貸物件の情報は、SUUMO、Homes等の不動産ポータルサイトに多数掲載されています。入居先の賃貸物件を探している方の大半は、ポータルサイトを見た上で不動産会社に内見の申し込みをしています。

 ところが、入居先を探している方の中には不動産会社を通さずに内見し、オーナー様と直接賃貸借契約を締結しようとする方がいます。

 何らかの方法によりオーナー様の連絡先を調べ、オーナー様に直接接触して内見を希望する方がいます。内見後に「気に入ったので入居を希望します。不動産会社を通さないで契約しましょう。そのようにすれば、お互いに仲介手数料を節約できます。」等と言い、入居の許可を求めます。

 オーナー様としては「この人を入居させれば家賃が入る。家賃を早く欲しい。」と考えがちです。特に駅からやや離れたファミリー向けの広い物件、家賃を相場より高めに設定している物件、商店街やコンビニから離れているために日常の買い物が不便な物件等では入居希望者がなかなか現れないことから入居を認める判断になりやすです。

 しかし、次の入居者を早く決めたい一心からこのような方の入居を認めると、大変な事態に遭遇する恐れがあります。このような申し出をされる方の全てに問題があるとは言えませんが、以下の理由から不動産会社を通さないことを希望していることがよくあるので要注意です。

家賃滞納等の理由により、不動産会社が入居をお断りした方である可能性がある
 令和2年4月に施行された民法改正により、大半の物件において連帯保証人を立てるのではなく、賃貸保証会社(家賃保証会社)を利用することが必須になりました。家賃を滞納し、賃貸保証会社(家賃保証会社)が代位弁済を行った履歴がデータベースに登録されている場合は、賃貸保証会社が保証契約の締結を拒みます。

 多くの不動産会社において、賃貸保証会社が保証契約を引き受けるか否かを入居可否の判断材料にしています。家賃を滞納したことから退去させられた方は、他の不動産会社に行っても賃貸保証会社の審査結果を理由として入居を断わられることが多いです。このため、オーナー様との直接契約を希望している可能性があります。

犯罪の拠点にする目的で物件を借りようとしている恐れがある
 振り込め詐欺などの特殊詐欺、ルーレット賭博場等の違法遊戯開設、法律が栽培を禁止している植物(大麻草など)の栽培等を行う目的で、不動産会社を通さずに物件を借りようとしていることがあります。また、反社会的勢力が事務所として利用するために借りようとしていることがあります。

 これらの場合、実際に入居する者ではない他の者が「賃借人」として契約することが多いです。

 不動産会社では不動産会社に来られた方の属性と、希望する物件の内容とがかけ離れていないかを確認します。例えば新婚夫婦として来店した方から「100平米超のファミリー向け物件を借りたい」等と言われた場合は一応警戒し、入居審査を厳格に行います。

 さらに、不動産会社では源泉徴収票等の収入証明書類、従業者証等が偽造されたものではないかについても確認します。やましいところがある方は、この時点で「疑うなら他の不動産会社に行きます。」等と言い、自発的にお帰りになります。

本来の用法ではない目的で借りようとしていることがある
 私が懇意にしているオーナー様が遭遇した事例になりますが、産業廃棄物の収集・運搬業者がゴミの貯蔵庫にする目的で、やや広めのアパートの1室を借りた例があります。

 一定量のゴミが集まると、ゴミ収集日前日の深夜に産廃業者の作業員が住宅街の集積場(10箇所以上)に持ち込んでいました。産業廃棄物の処理業者に処理費用を支払うより、賃貸物件を借りてゴミ貯蔵庫にし、一般の住宅からでたゴミとして集積場に持ち込む方が安上がりであると考えたようです。

 付近の住民が気付き、オーナー様に連絡したことから事案が発覚しました。このような目的で部屋を利用されると部屋が汚れるだけではなく、いつまでも悪臭が取れません。クロスの全面張り替えだけでは済まず、床材、壁材を全て交換しなければなりません。悪臭が取れないと次の入居者がなかなか決まらず、大変なことになります。

 この事案でも、実際の入居者ではない者を「賃借人」としていました。若い単身者の女性が入居を申し込み、契約したとのことです。この女性は、産廃業者から雇われた「サクラ」であると思われます。

まとめ 
 その他にも様々な問題があります。 不動産会社を通さずに賃貸借契約を締結しようとする方の全てに問題があるとは言えません。しかし、オーナー様との直接契約を希望される方の中には深刻なトラブルを引き起こす方が多いので要注意です。 仲介手数料が発生しますが、不動産会社に仲介してもらうことを強くお勧めします。