筆者のプロフィール
自己紹介
2022年9月2日一部更新
2022年10月7日一部更新（宅地建物取引業免許更新のため）
大森 隆司（おおもり たかし）
有限会社大森不動産（東京都目黒区）代表取締役
出身地：東京都
東京都目黒区碑文谷に５０年以上在住しており、有限会社大森不動産の代表取締役をしています。
私の会社は住宅街の中にある地域密着型の小さな不動産会社です。駅前で賃貸仲介を中心に営業をしている不動産会社ではありません。
営業内容は、主に収益用不動産（1棟ものの賃貸マンション、賃貸アパート、事業用ビル、賃貸用戸建住宅、倉庫、ホテル、旅館、工場用地、その他）の売買仲介です。
その他には実需用不動産（戸建住宅、住宅建設用地、区分マンション等の自己居住用不動産）の売買仲介も行っています。土地、戸建住宅、中古区分マンションのいずれにも対応しています。
不動産の買い取りおよび再販は、過去に行っていたことがあります。しかし、最近はコロナ禍およびウクライナ戦争により物件価格が異様に高騰しているため、一時的に見合わせています（再開時期は未定）。
不動産業を開業したのは平成１９年（２００７年）です。開業後、１５年以上が経過しました。
営業区域は関東の一都三県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）および静岡県東部（静岡市以東）としていますが、最近はお客様からの依頼に基づき、営業区域外でも対応させていただいています。
資格、学歴、加入団体、免許
・宅地建物取引士
・賃貸不動産経営管理士（国家資格）
・慶應義塾大学工学部卒業,同大学院修了（工学修士）
（現在の理工学部。在学時は「工学部」でした。）
・(公社)東京都宅地建物取引業協会 目黒区支部会員（前幹事）
・(公社)全国宅地建物取引業保証協会 会員
・不動産三田会 会員（前世話人、元事務局長）
・宅地建物取引業免許 東京都知事(4)第88250号
このブログを公開する理由
2022年3月25日全面更新
2022年4月14日一部更新
2022年9月2日一部更新
新型コロナウイルス感染症がなかなか終息しないことから飲食店および物販店の閉店および廃業が相次いでいます。これらの事業の経営者は既存事業から撤退して損切りをした上で収益用不動産を購入し、賃貸不動産の運営事業への事業転換を図っています。
収益用不動産の場合、自己居住用の居宅などの実需用不動産とは異なり、インターネット上に公開される売買情報は極めて少ないです。収益用不動産の売買情報を扱うポータルサイトがありますが、掲載されている物件数は全体の数パーセント程度ではないかと思います。大半はネット上に公開されることなく、秘密裏に売買されます。（→その理由はこちらのリンク先を参照）
売買情報は不動産会社の垣根を越え、営業担当者同士で交わされています。また、実需用不動産を購入する場合よりも注意が必要な点が数多くあります。このため、収益用不動産の売買を行う際には不動産会社に出向き、相談する必要があります。
賃貸アパート、賃貸マンションなどの収益用不動産の売買に際しては不動産売買はもちろん、不動産賃貸借および物件管理に関する広汎な知識が求められます。このため、収益用不動産の売買を行える不動産会社は限られています。大手または大手フランチャイズに属する不動産会社でも、収益用不動産の取り扱いが苦手である会社はとても多いです。
収益用不動産の売買に不慣れな会社を通じて収益用不動産を購入すると、購入後に想定している家賃収入を得られない、想定していなかった多額の修繕費が必要になる、複数の賃借人が家賃を滞納しているために直ちに明け渡し請求の裁判を提起する必要がある等のトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
特に想定される家賃収入と家賃相場との比較、レントロールの確認、入居者の現状確認、オートロック・エレベーター等の共用設備の状態確認、管理状況の確認は極めて重要です。これらは実需用不動産にはないチェック項目であり、確認を怠ると賃貸住宅経営が破綻することがあります。収益用不動産を購入する際のチェック項目は、実需用不動産を購入する際のそれとは異なる点に注意が必要です。
東京都区内では購入者自身が居住する目的で購入する実需用不動産（戸建住宅、区分マンション）についても大きく値上がりしています。コロナ禍が長期化し、収益用不動産の価格が異様に高騰したからです。購入する際には市場流通価格、いわゆる相場がどの程度なのかをよく調査し、「行き過ぎた便乗値上げをしている不動産」を購入しないように注意する必要があります。
このブログでは「後悔しない不動産売買（収益用、実需用）」、「安全かつ安心な賃貸住宅の運営」について、主に他のWEBサイトや解説本には記載されていない内容を投稿します。