事故物件を賃貸物件として貸す、または売却する際に告知しなかったら
賃貸物件または売買物件の内部で人が死亡したことから事故物件になった場合は、この物件の次の借主、または買主に事故物件であることを告知しなければなりません。
どのような物件を事故物件と見做すかについては、不動産会社により対応が異なっていましたが、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」を公開しており、今後はこのガイドラインに従った対応をすることになる可能性が高いです。
このガイドライン（案）の解説を、このブログにおいて以前に投稿しています（投稿1、投稿2）。
詳細はリンク先に記載してありますが、概要は病死や自然死の場合には事故物件とは見做さず、殺人や自殺等の異様な態様で人が亡くなった物件を事故物件として扱うことと、賃貸物件においては事故物件と見做されても人が死亡してから3年間を経過すれば事故物件とは見做さないというものです。
賃貸物件のオーナー様の中には、事故物件であるにもかかわらず「告知をしないで借主を募集したい」と考える方がいらっしゃいます。事故物件では家賃を下げなければ入居者が決まらないため、不動産会社に「事故物件であることを告知しないで欲しい」と依頼されるわけです。また、オーナー様の中には不動産会社にも事故物件であることを隠し、入居者の募集をされる方がいらっしゃいます。
売物件の売主の中にも「事故物件であることを告知せずに買主を探して欲しい」と言われる方がたまにいらっしゃいます。相場を大きく下回る価格にしないと売れないとお考えになるからです。
しかし、事故物件であることを告知せずに賃貸物件を貸してしまう、または物件を売却してしまうと、後で事故物件であることが露見した際に民事上の責任を追及されますので要注意です。
事故物件であることを隠して賃貸物件の入居者を募集した場合、または不動産を売却した場合、賃貸物件の借主または買主はオーナーに対し損害賠償および慰謝料を請求できます。
事故物件であることを不動産会社が知っていた場合は、不動産会社にも損害賠償を請求できます。しかし、不動産会社が事故物件であることを知らなかったことについて善意無過失である場合は、その不動産会社は免責されます。
この損害賠償の金額はかなり大きくなることがあります。事故物件である賃貸物件の一室について、事故物件であることを告知せずに入居者募集を行い、入居させた場合において、オーナーが100万円を超える金額の損害賠償および慰謝料の支払いを裁判で命じられた事案があります。
さらに、賃貸借契約を解約され、既に支払った家賃、共益費、敷金、礼金等の返還を求められることになります。
また、売物件の場合は、本来は心理的瑕疵があるために資産的価値が低い不動産を心理的瑕疵がない不動産であるとして高値で売却する行為であることから、過去において刑法の詐欺罪に該当するとして立件されたことがあります。これとは別に、差額分の損害賠償および慰謝料を請求されることになります。
売買契約の解除を求められることがあります。この場合は売主が受領した金額の全額返金、および慰謝料、引っ越し代を請求されます。買主が住宅ローンを利用して購入した場合は、担保権者である金融機関からも損害賠償を請求されることがあります。
事故物件を賃貸物件として貸す、または売却する際に事故物件であることを告知しないと損害賠償および慰謝料を請求されることがあるばかりか、犯罪として処断されることがあります。全く割に合わない行為なので、事故物件である場合にはその旨を正しく告知して入居者募集、または買主の探索を行うべきであると考えます。
なお、物件の内部で人が亡くなったことがあることから事故物件であるように思えても、実際には事故物件とは見做されない場合がよくあります。事故物件であるか否かがわからない場合は、不動産会社に相談されることをお勧めします。