「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について
昨日投稿した内容の続きです。
国土交通省は、令和3年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、公開しました。このガイドラインは政令に準じたものとして扱われることになります。
ガイドラインの概要は、昨日の投稿を参照願います。このガイドラインが実務に及ぼす影響は、かなり大きいと考えられます。以下、従来と異なる扱いになる箇所を書きます。
1．人が死亡した物件は全て事故物件であるとする見解を否定
自然死や不慮の事故による死亡が発生した場合でも、特殊清掃が必要にならなければ事故物件とは見做さない扱いになります。
心臓病などによる病死、浴室内における溺死、食事中の誤嚥等のいわゆる「自然死」、および階段からの転落、転倒による傷害等のいわゆる「不慮の事故」については、人が死亡した場合でも「特殊清掃」が行われなければ事故物件とは見做さないことになります。
2．賃貸物件の場合、自然死、不慮の事故以外で死亡した場合でも概ね3年が経過すれば告知不要
告知の要否に関する判断に対し、賃貸物件に限り時限的な内容が盛り込まれました。
今後は死亡時（または発覚時）から概ね3年間は心理的瑕疵があるとして告知が必要になりますが、その後は告知不要になります。
不動産の内部で自殺等が発生しても次の入居者のみに告知し、その次の入居希望者には告知しない不動産会社および管理会社が多くありました。しかし、今回のガイドラインにより3年間は告知が必要になりました。
3．売買物件の場合、告知期間は無期限
売買物件では建物が存在する限り、告知をし続けなければなりません。
4．日常的に利用される共用部分で人が死亡した際に、心理的瑕疵ありとされることが増える
例えばマンションに侵入した者が共用階段から飛び降り自殺を図り、死亡した場合には心理的瑕疵ありと見做すことはあまりなかったと思います。
しかし、今回のガイドラインでは、自然死または不慮の事故による死亡ではないことから共用階段が事故物件とされ、入居者または購入希望者に対し、共用階段で自殺が発生した旨を告知する必要があります。ただし、賃貸マンションの場合は概ね3年を経過すれば告知義務はなくなります。
なお、共用部分で人が自殺した場合でも、日常的に人が出入りする場所でなければ告知義務はありません。例えば、通常は施錠されているために立ち入れない屋上、物置、変電室などが該当します。
5．心理的瑕疵が物件の一住戸で発生した場合、事故物件と見做されるのは事故が発生した住戸だけであり、その隣室は事故物件と見做さないことを明確化
事故物件となった住戸の隣接住戸は心理的瑕疵がないものとされてきましたが、今回のガイドラインはこの慣習を明確に肯定しています。
事故物件に隣接する住戸については心理的瑕疵のある物件に準じた扱いをするべきとする見解がありますが、ガイドラインはこの見解を否定しています。
当分の間、実務における扱いが多少混乱するかもしれません。