国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定
令和3年10月8日に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
賃貸物件または売買物件の内部で人が死亡した履歴がある場合において、入居者または購入希望者を募集する際に人が死亡した履歴があることを心理的瑕疵として告知するべきか、事故物件として扱うべきかという問題があります。
人が死亡した物件は全て事故物件として取り扱うべきとする見解があります。しかし、この見解を採用すると高齢の単身者が入居を拒否される事態が多発します。このため、いわゆる自然死で死亡直後に発見されたことから室内が汚れなかった場合は告知不要とする見解があります。
実務上、どの見解を採用するかについては不動産会社の裁量に任されている部分がありました。
策定されたガイドラインの概要は宅地建物取引業者向けなのでやや難解です。一般の方向けにわかりやすく整理し、以下に書きます。
1．告知が必要とされるもの＜売買物件、賃貸物件共通＞
①不動産物件の内部、または日常生活において通常使用する必要がある共同住宅の共用部（廊下、階段など）で自然死（老衰など）または不慮の死（転倒・転落事故、誤嚥など）以外の態様（自殺、殺人など）で人が死亡した場合
②不動産物件の内部で自然死（老衰など）または不慮の死（転倒・転落事故、誤嚥など）が発生し、特殊清掃を行った場合
③日常生活において通常使用する必要がある共同住宅の共用部（廊下、階段など）で自然死（老衰など）、不慮の死（転倒・転落事故、誤嚥など）が発生し、特殊清掃を行った場合
①～③のいずれも賃貸物件においては発覚時から概ね3年を経過すれば告知不要
2．告知が必要ではないとされるもの＜売買物件、賃貸物件共通＞
①不動産の内部、または日常生活において通常使用する必要がある共用部（廊下、階段等）で自然死（老衰など）、不慮の死（転倒・転落事故、誤嚥等）が発生したものの、特殊清掃が行われなかった場合
②自然死（老衰など）、不慮の死以外の態様（自殺、殺人等）による人の死亡事案が発生した場合に、現場が日常生活において通常使用しない共同住宅の共用部（施錠されている屋上、非常階段等）である場合
③人の死亡現場に隣接する住戸である場合
④自然死（老衰など）、不慮の死（転倒・転落事故、誤嚥等）により特殊清掃が行われた場合でも、現場が日常生活において通常使用しない共同住宅の共用部（施錠されている屋上、非常階段等）である場合
3．例外
①広く報道されて周知された事案で、社会的に大きな影響を与えた場合は、態様によらず告知が必要
②取引の相手方における判断に重要な影響を及ぼすと認められる場合は告知が必要
③事案の有無について問われた場合、社会的影響の大きさから買主、借主において把握しておくべき事情があると認められる場合は告知が必要
4．告げる場合の内容
事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨
詳細は、国土交通省のWEBサイトを参照願います。
このガイドラインが従来から扱われてきた実務に及ぼす影響については、明日投稿します。