不動産会社を通さない収益用不動産の売買は危険です（オーナー様向け）
収益用不動産（1棟アパート、1棟マンション、他）のオーナー様の多くは、近隣に住む収益用不動産のオーナー様とグループを作り、情報交換をしていらっしゃいます。
主に情報交換される内容は「○○町1丁目に新築の1棟マンションが着工されるらしい」とか「△△アパートの朽廃が著しいことからオーナー様は建て替えるか、更地にして売却するかを迷っているようだ」、「近くの××町で売り出されている中古マンションを指値で購入しようと思うが、適正な指値について皆様のご意見をうかがいたい」、「お勧めの管理会社を推薦して欲しい」等の情報です。
オーナー様同士で様々な情報を交換して相互に知識を補完することにより、知らないうちにオーナー様が違法な対応を行うことを防げる利点があります。特に管理会社に管理を依頼することなく賃貸不動産の運営をしているオーナー様におかれては、このようなグループの存在は大きな手助けになります。
しかし、グループの誰かが「中古の収益物件を売りたいが、仲介手数料を節約するために不動産会社を通さないで売買契約を締結したい」という話が出ても、これには乗らないことを強くお勧めします。不動産会社を通さずに収益用不動産を個人間で売買することはとても危険です。
価格3億円の物件では仲介手数料が1千万円近くになります。節約したくなる気持ちは理解できますが、仲介手数料の支払いを惜しんだことから大きな損失を被る方が多くいらっしゃいます。
不動産会社を通さずに個人間売買を行ったことから発生したトラブルに関する相談を受けることがありますが、売買契約が成立して決済が行われ、所有権移転登記まで行われた後では取り返しが付かないことが多いです。
しかも収益用不動産の売買は「事業の一環」として行われることから買主は消費者とは見做されません。消費者保護法は適用されず、民事上の問題が発生した場合には裁判を提起して解決する必要があります。
何故売却したいのかを教えない売主は要注意
物件の買い替え、早急に現金化しなければならない事情が生じた等、売却する理由が明確である物件は問題が少ないことが多いです。しかし、「ここ1～2年以内にエレベーターの更新が必要で多額の費用を要するが、更新費用は値引きしたくないので不動産会社を通さずに今のうちに売りたい」、「サブリース契約を締結してしまった。ところが管理が杜撰であり入居者とのトラブルも多く、目に余るがサブリース契約を解約できない（借地借家法によりオーナー側からサブリース契約を解約することは困難）ので現状で売りたい」等の理由で売却されることがよくあります。売却を希望する理由がこれらである場合、売主は売却の理由を教えたがらない傾向があります。
また、建物内に事故物件とされる部屋があることから売却されることがあります。不動産会社を介在させずに取引を行う場合、事故物件といえる部屋の存在を告知することなく売却しようとする売主がいますので注意が必要です。
不動産会社が取引に関わっていれば物件を調査した上で適正な価格を提示します。上述したエレベーターおよびサブリース契約、告知事項については重要事項説明の対象になるので、現状に見合った価格で取引することが出来ます。
「所有権移転仮登記」、「差押」等の危険な登記がある物件は要注意
「所有権移転仮登記」、「差押」などの危険な登記がある場合、不動産会社が取引に介在していればこの物件の売買取引を見送るか、延期を提案します。特に「所有権移転仮登記」が設定されている物件は取引の対象になりません。既に購入を約束している方が存在し、後から購入しようとしても購入できないことを示しているからです。
「差押」の登記がある場合は債権債務関係に注意し、取引の対象にして問題ないかを精査します。「差押」の登記がある物件は、差押債権者が「差押」を取り下げないと所有権移転登記を行えませんので、このままでは取引の対象になりません。
さらに、近日中に地方裁判所が実施する不動産競売における売却が予定されていることがあります。この場合でも「任意売却」により購入できる場合がありますが、金融機関などの差押債権者の意向により不動産競売に持ち込むことを予定していることがあります。このような物件を不動産会社を介在させずに購入することは危険です。
担保権が抹消されずに残る物件を購入してはいけない
抵当権、根抵当権といった担保権が設定されている物件では、所有権が移転する際にこれらの担保権を抹消できるかも重要です。不動産会社が介在している場合は残債について確認し、買主が売主に代金を支払っても担保権が抹消できない場合は取引を中止させますので安全です。