現在は収益用不動産の買い時か、それとも売り時か
※本日の内容は、東京都区内、川崎市、横浜市などの関東圏の大都市に該当する内容です。他のエリアでは該当しない場合があります。
このブログにおいて何度か触れていますが、収益用不動産（賃貸アパート、賃貸マンションの、テナントビル）の購入を希望される方が短期間に激増しています。
その理由の一つは新型コロナウイルス感染症が終息しないことから、特に飲食店および物販店のオーナーが事業から撤退し、損切りをして残った資金で収益用不動産を購入したことです。
さらに「老後には2,000万円が必要である。」というフレーズが一人歩きしたことから、個人の方も収益用不動産の購入に走ったことも理由としてあげられます。
現在は買い時か
現時点で売り出されている都心における賃貸マンション、賃貸アパートの表面利回りは、その多くが3.5～5％程度です。新型コロナウイルス感染症が流行する前は6～8％以上が主流でした。
表面利回りがここまで下がると、事業用ローンを利用して収益用不動産を購入することは考え物です。事業用ローンを利用する場合における利息は年1.6～3％程度のところが多いので、家賃収入の半分近く、またはそれ以上を利息として支払う必要が生じます。これでは家賃の滞納、空室等が複数発生した場合に経営破綻する可能性があります。
以上をまとめると、
・事業用ローンを利用して物件を購入する方 → 現在は買い時ではないので購入しないことがお勧め。
・事業用ローンを利用せずに物件を購入する方 → 希望条件に合致すれば購入しても構わない。
となります。
なお、収益用不動産の価格が今後どのように推移するかは、全く見通せないのが現状です。
現在は売り時か
現時点では購入希望者が激増していることから、売り出し価格をかなり高い金額に設定しても引き合いがありますし、多くの物件において実際に売却することが可能です。
しかし、現在保有している物件を売却し、他の収益用不動産に買い替える場合は要注意です。コロナ禍になる前から運用している収益用不動産を買い替えると、表面利回りが大きく低下するからです。
買い替えを行うと家賃収入の半分近く、またはそれ以上が事業用ローンの利息として消えることから、「特段の理由」がなければ買い替えは行うべきではないという結論になります。
ここでいう「特段の理由」とは、建物が旧耐震の建築物であるとか、再開発のために何年か後に建物が収用されることが確実である場合等が該当します。
以上をまとめると
・売却して現金化するが、買い替えは行わない方 → 売り時と思われる。
・売却後に買い替える方 → 旧耐震、収用予定がある等の特段の理由が無い限り、売り時ではない。
となります。