2022年に生産緑地の指定が解除されると、地価は下がるか

 生産緑地とは、生産緑地法が定める土地制度の一つです。生産緑地としての指定を受けた上で農業を30年間継続して営むことを条件として税制面において優遇する制度であり、生産緑地の指定は1992年に一斉に行われました。生産緑地に関する法制度については検索すると数多くの記事がヒットしますので、このブログでは割愛します。

 2022年は、生産緑地が一斉に指定された年である1992年より30年目にあたります。生産緑地の所有者は、生産緑地としての指定解除を求めることができます。この場合は市区町村に対し、買い取りを請求できます。

 生産緑地は主に大都市およびその近郊に多くあり、東京都、大阪府、千葉県、神奈川県、埼玉県に多く見られます。生産緑地の指定解除が一斉に行われた場合、広大な土地が供給されることから地価が下がるのではないかとの想定を前提として記述された雑誌記事、ブログなどが数多くあります。

 確かに一度に多くの土地が市場に放出されれば需要と供給とのバランスにより価格が調整され、地価が下がるように思えます。しかし、私は生産緑地の指定が解除されても地価が下がるとする考えには懐疑的です。生産緑地の指定が解除されたことにより不動産市場に供給される土地は、騒がれているほどに多くないと思われるからです。

 生産緑地に指定されるためには土地がある程度広くなければならず、1992年の時点では広さが500平米(151.25坪)以上あることが必要でした(1997年の法改正以後は300平米以上)。このような広い土地を市区町村が買い取った場合、土地の面積が広いことから公園、集会場、体育館などに利用することが考えられます。

 そのような用途に利用せず、民間に払い下げる場合は入札により売却されることが大半であると思われます。入札の場合、広大な土地が一括で売却されます。金額が多額になるので買い取れるのは不動産会社、マンションディベロッパー、ハウスビルダーになります。このため、宅地建物取引業者ではない一般の方が安く購入することは困難です。

 土地の所有者が市区町村への売却を希望せず、自ら利用することも考えられます。近年、都市部では地価が異様に高騰しました。このため、土地の所有者の多くは賃貸アパートや賃貸マンションを建設し、賃貸住宅の運営を始めることが想定されます。

 30年以上前(数十年、またはそれ以上前から農地であるところが大半)の安価な地価、それも「農地」として評価された土地価格をベースとした賃貸アパート、マンションを建設すれば、高利回りの物件を造り上げることが可能です。最近は、表面利回り3~4%程度にしかならない物件が数多く売り出されています。立地や建物のグレードによりますが、生産緑地の所有者が土地を転用して収益用不動産を建設した場合、表面利回り10%以上の物件に造り上げることも可能と思われます。

 土地所有者の都合により生産緑地であった土地が売却されることがありますが、この場合の買主は不動産会社、マンションディベロッパー、ハウスビルダーになるのが通常です。土地の面積が広い上に売却までに時間的な余裕がないことが多く、住宅ローンの審査期間を待てないので、エンドユーザーに売却されることはほとんどありません。売却先は現金一括で購入できるところに限られるので、不動産会社、マンションディベロッパー、ハウスビルダーが購入します。

 購入した不動産会社、マンションディベロッパー、ハウスビルダーは利益を乗せてエンドユーザーに再販します。価格は市場流通価格になります。エンドユーザーが安く購入できることはありません。 

 「生産緑地の指定が解除され、土地の価格が下がってから購入しよう」とお考えの方は、再考されることをお勧めします。立地により、安く売られる土地が一定数生じることは否定しませんが、生産緑地の指定解除により、交通が至便で陽当たり良好な整形地が安価で売られることはほとんど期待できないからです。