家賃保証会社の督促が厳しい理由、および禁止するべき行為
昨日の投稿では、家賃保証会社による家賃督促に関する新たな法規制が必要であることを書きました。
賃貸物件を借りる際に、家賃保証会社の利用が事実上必要になった背景
2020年4月に改正民法が施行される前は、不動産の賃貸借契約を締結する際には、賃借人になられる方が連帯保証人の引き受けをお願いすれば足りました。
親族でなくても引き受ける意思があり、定職に就き相応の収入がある成人であれば誰でも連帯保証人を引きうけることが可能でした。例えば、友人同士で互いに連帯保証人を引きうけることも認められていました。
しかし、連帯保証人としての債務を履行しなければならなくなった場合に請求される金額は無制限でした。このため、賃貸アパートの賃借人が自室に放火して建物が全焼した事案等では、連帯保証人は何千万円もの賠償責任を負担しなければなりませんでした。建物が火災により焼失した場合、建物自体が受けた損害には火災保険が適用されますが、保険会社は賃借人および連帯保証人に求償します。
連帯保証人を引き受けたことから自宅の売却を迫られ、全財産を失い、最終的には破産宣告を受けた方は数多くいらっしゃいます。
このような悲劇を避けるために民法が改正され、連帯保証人を引き受けられる方には連帯保証債務を実行しなければならなくなった際における極度額（最大で請求される金額）を告知しなければならなくなりました。
賃貸借契約を締結する際の極度額は、実務上は2年分の家賃（共益費を含む）相当額とされています。連帯保証人が無制限に賠償責任を負うことはなくなりました。しかし、連帯保証人を引き受けられる方には最大で請求され得る金額が具体的に提示され、しかもその金額がかなり高額であることから、連帯保証人の引き受けを拒む方が増えています。
以上の理由から、現在では賃貸物件を借りる際に家賃保証会社の利用が必須になる物件が大半になりました。
家賃の督促を行う主体は不動産会社から家賃保証会社へ
従来は、家賃の出納業務を委託されている不動産会社が家賃を支払わない賃借人に対する督促をしていました。連帯保証人がいたとしても、賃借人と家賃保証会社との間に保証契約が締結されていない物件では、家賃の督促を行うのは管理を委託されている不動産会社です。
賃貸借契約の締結が2020年4月より前である場合、賃貸借契約を合意更新にしない限り、賃借人に対する家賃の督促は、管理を委託されている不動産会社になります。
しかし、2020年4月以降に締結された賃貸借契約、および2020年4月以降に合意更新された賃貸借契約では、ほとんどの場合に家賃保証会社との保証契約締結が必須になりました。家賃の滞納が発生した際、最初の何回かは家賃の出納業務を委託されている不動産会社が行うことがありますが、家賃保証会社が賃貸人に家賃の代位弁済を行った後の督促は家賃保証会社が行います。（保証契約の内容により、最初の督促から家賃保証会社が行うことがあります。）
今後数年以内に、家賃を督促する主体の大半は不動産会社から家賃保証会社に変わります。
家賃保証会社が行う督促が厳しい理由
1．裁判所に解決を委ねると、強制執行が実施されるまでに長期間を要する
家賃の滞納が発生した場合、賃貸人は賃貸借契約を解約し、賃借人に明け渡しを求めることになります。家賃を滞納し続け、明け渡しに応じない場合は明け渡しを求める内容の裁判を提起することになります。しかし、滞納期間が3か月以上続かないと、裁判所は訴状を受理しません。
訴状が受理されても明け渡しを認める判決が確定するには1か月以上を要し、その後に強制執行を行う場合には更に1～2か月を要します。
以上の期間はコロナ禍でない場合における必要期間です。現在はコロナ禍です。賃借人が家賃を滞納している原因がコロナ禍による失業等である場合は、滞納期間3か月程度では裁判所は訴状を受理しないことがあります。
さらに訴状が受理されてから判決が確定するまでの期間は長期化しており、裁判所により半年以上を要することもあるようです。
家賃を滞納する賃借人を強制執行により合法的かつ強制的に退去させるためには、滞納が始まってから1年以上を要することがあるようです。しかも残置物の撤去費なども負担しなければなりません。全ての家賃滞納案件について、強制執行が行われて退去するまでの期間の家賃相当額を代位弁済しなければならないのでは、家賃保証会社は経営破綻してしまいます。
このため、家賃保証会社としては裁判手続きに委ねることなく退去させようとします。このため、督促はどうしても厳しくなりがちであり、督促の担当者の中には粗暴な振る舞いをする者が散見されます。
2．全ての案件を裁判手続きで行うのでは、家賃保証会社の経営が成り立たない
家賃保証会社は保証契約締結の際に保証料を受け取りますが、保証料は月家賃の0.5～2か月分相当額程度です。
前述したとおり、家賃の滞納が発生してから裁判手続きにより強制執行を行い退去させる場合には、約1年分の家賃を代位弁済しなければなりません。裁判手続きを行うことなく退去させることが金銭的に有利なので、督促はどうしても厳しくなりがちです。
家賃保証会社の業界団体では督促方法に関する自主規制ガイドラインを設けていますが、担当者に回収のノルマを課している会社が大半です。また、裁判を避けて退去させた件数が多い担当者が成績優秀とされる風潮があります。
このため家賃保証会社における督促担当者の中には部屋の錠前を交換する、家財を勝手に搬出して捨てる等の自力救済を行う輩がいます。抗議すると脅迫に近い言動をする、賃借人に暴力をふるう等の無法者がいるのが実情です。
警察に相談しても「取り締まりを行う法令が存在しない」、「家賃滞納によるトラブルであり、これは民事案件である」として取り合ってくれないことが多いです。賃借人が暴力行為を受けて負傷した事案でなければ、警察は動きたがらないようです。このような状況であることから、家賃保証会社の担当者の中には「法律など守っていられるか」と豪語する輩が少なくありません。
家賃保証会社による督促に関する規制法が必要
民法を改正した以上、規制法を作成し、以下の行為を禁止することが必要であると思います。
実効性を持たせるためには、違反した家賃保証会社には罰則を適用することが望ましいと思います。
早朝、深夜を問わず、賃借人の承諾を得ること無く何回も訪問して督促する行為
暴力行為（賃借人または同居人に対する暴行、賃借人の目の前で家財を壊す行為）
訪問して督促する際に「家賃を払わないと東京湾に沈めるぞ」等と脅迫し、刃物等をちらつかせる行為
（刃物等には銃刀法による規制を受けない、いわゆる竹光の類いを含む）
嫌がらせ目的で長時間居座る行為
大声でわめき立てる、怒鳴り散らす、脅迫する等の行為
同じ建物内、または近隣に家賃を督促する内容の張り紙をする行為
連帯保証人以外の第三者に対する滞納家賃の請求
家賃滞納の事実を勤務先、親戚等に知らせる行為（電話、メール、郵便）
勤務先や親族の自宅等に訪問し、滞納家賃を請求する行為
錠前を交換する、または鍵を差し込めなくすることにより部屋に入れなくする行為
玄関の鍵を解錠して室内に立ち入り、督促状または「家賃を払え」等と書いた紙を置く行為
督促状に脅迫的な内容（「○月○日迄に支払え。駅のホームや帰り道には気を付けることだ。」等）を記載する行為
郵便受けの中、玄関扉の前に汚物や「血」を想起させる赤色のインクで汚した紙を置く行為
真夜中に建物の外から窓ガラスに投石し、窓ガラスを割る行為
玄関扉を解錠し、賃借人の許可無く室内の物品を勝手に搬出し、捨てる行為
反社会的勢力の構成員、または構成員であった者を督促担当者にすること