家賃保証契約の締結を必須とする賃貸物件が増えた理由
現在、東京およびその近郊では賃貸物件を借りる際には賃借人と家賃保証会社との間の保証契約締結を条件とする物件が大半です。
令和2年4月に行われた改正民法および関連法の施行前は、賃貸物件を借りる際に連帯保証人を立てれば足りました。
賃借人が家賃保証会社と家賃保証契約を締結する必要はありませんでした。このため、若い方が友人同士でお互いの連帯保証人になることがよくありました。
保証契約を締結する場合、賃借人は家賃保証会社に保証料を支払わなければなりません。しかし、家賃保証会社を利用すると賃借人の初期負担額が大幅に増額します。このため、家賃保証会社の利用を嫌がるオーナー様が多くいらっしゃいました。
しかし、改正民法が施行された令和2年4月以降は状況が一変します。改正民法は、連帯保証人を引き受ける方に対し連帯保証の極度額を告知しなければならないことを定めました。告知されない場合、その連帯保証契約は無効になります。
賃貸物件における連帯保証の極度額は、東京都およびその近郊では2年分の家賃（管理費等を含む）とされています。例えば家賃8万円の貸室における極度額は192万円になります。この金額を告げられると、連帯保証人を引き受けようとしていた方の大半は尻込みします。
連帯保証人引き受け承諾書（またはこれに代わる書面）には極度額を必ず記入しなければならなくなりました。連帯保証人には収入証明および印鑑証明書の提出、署名さらに実印の押印が求められます。
そもそも連帯保証人の責任はとても重く、本人が発生させた債務の全額を弁済するように求められても拒否できません。賃借人が賃貸アパートの自室に放火し建物を全焼させた事案では、連帯保証人に対し多額の損害賠償が請求されました。また、賃借人が長期間家賃を支払わず行方不明になると、場合により複数年分の家賃相当額を請求されることがありました。
連帯保証人を引き受けたために際限なく賠償を求められ、悲惨な状況に陥る方が増えていることが社会問題になりました。このため、改正民法は連帯保証の極度額を設定し、如何なる場合でも極度額を超える責任は負わなくて良いことを規定しました。
しかし、賃貸借契約における連帯保証の極度額は結構多額になります。前述しましたが、連帯保証人の引き受けを内諾されている方に極度額を告知すると「引き受けを撤回します。」等と言われることがあります。このため、「家賃保証会社による保証契約が締結されていれば連帯保証人は不要」というスキームが登場しました。
また、家賃保証会社には割賦販売法および貸金業法の両業法に基づく指定信用情報機関に個人情報を照会する権限があります。保証契約を締結しようとする方の現住所、勤務先、年収等はもちろん、過去の滞納歴に関する照会も可能です。クレジットカード、住宅ローン、家賃等の滞納歴があれば入居審査NGと判断できます。
このため、オーナー様および不動産会社は入居希望者の入居審査を家賃保証会社に委託することが可能になりました。
このことが家賃保証会社の利用を後押しし、家賃保証契約の締結を必須とする物件が増えた理由です。
もちろん、法律上は極度額を告知して連帯保証人を立てることが可能です。しかし、不動産会社には指定信用情報機関に個人情報を照会する権限がありません。特に過去の滞納歴を不動産会社が単独で調査することはできません。このため、東京およびその近郊では家賃保証契約の締結を必須とする物件ばかりになっています。