賃貸物件の設備を修理・維持する資金がないオーナー様の事例
ファミリー向けのやや広いお部屋（賃貸物件）を探している方が来店されました。予算が少ないので探すのに苦労しましたが、１件だけ見つけることが出来ました。このお部屋は他の不動産会社が管理している物件であり、私はこの物件をご案内したことがありません。
お客様をご案内して共用玄関のオートロックを通過しようとしたら、お客様がドアの内側に入りきらないうちにドアが勝手に閉まりました。お客様は驚いてよけたことから怪我をせずに済みましたが、もう少しで怪我をするところでした。
その後も人がいないのに勝手に開き、突然閉まることを繰り返す状態であり、しかも開閉のスピードが異様に速く、ドアに接触したら大怪我をする恐れがあります。転倒事故が発生し、怪我人が出るのは時間の問題のように思えました。ひょっとしたら既に怪我人が出ているかもしれません。
お客様はこの物件への入居を断わりました。管理している不動産会社にオートロックの故障について尋ねたところ、驚くべき回答がありました。
- このオートロックは４か月以上前から故障しており、入居者から多くのクレームが届いている。
- 人がいる、いないにかかわらず勝手に開閉し、開閉の速度が以前よりかなり速いことも知っている。
- 事故が発生して怪我することを恐れた入居者が次々に退去しているが、オーナー様は「お金がないので修理費を出せない。このまま修理せず、放置するしかない。家賃を下げて入居者を募集すれば済むはずだ。」と言い張る。
- 当社としても困っているが、オートロックの修理をお願いするとオーナー様は激怒するのでどうしようもない。
- オーナー様をこれ以上怒らせると管理物件を失うことにつながる。管理物件を失いたくないので対応出来ない。
- 不本意ではあるが家賃を大きく値下げし、現状で入居希望者を募集するしかない。事故が発生しても仕方ない。
オートロックの故障はたまにありますが、ここまで危険を感じる故障の状態から考えると明らかに重度の故障であり、早急に修理する必要があります。この状態を４か月以上も放置しているとは呆れます。
オーナー様が異様な判断をしていることは誰でも理解できると思いますが、管理している不動産会社もどうかしています。いずれは重大事故が発生することがほぼ確実であるものの、管理物件を失いたくないので放置するというスタンスであり、理解不能です。
このオーナー様は、「入居者を安全に居住させる」という賃貸借契約上の義務を履行していないと言えます。
オーナー様は入居者（賃借人）との間に賃貸借契約を締結している以上、賃貸物件の設備に重大な故障が生じた際には修理義務を負います。 賃貸借契約において、オーナー様は「入居者を安全に居住させる義務」を負うからです。設備の重大な故障を放置することは許されず、放置したことが原因で事故が発生した場合は損害賠償責任を負わなければならなくなります。家賃を大きく値下げしても免責されることはありません。
賃貸物件の階段が崩落して入居者が亡くなった事故が報道されましたが、このようなことが起きるとオーナー様は巨額の損害賠償責任を負うことになります。
施設賠償責任保険に加入している場合でも、設備が危険な状態であることを知りながら長期間放置していた場合は、保険会社が保険金の支払いを拒むことがあります。
物件を管理している不動産会社もどうかしています。この状況で事故が発生した場合にはこの不動産会社も相応の損害賠償責任を負わされる恐れがあります。
オーナー様から「修理費を捻出できない」と言われたら、管理している不動産会社（または管理会社）は「金融機関から融資を受けることによる修理費の捻出」を提案するべきです。オーナー様が融資を受けることを断る、または何らかの理由により融資を受けられない場合は物件の売却を提案するべきです。
融資を受けることによる修理、物件の売却のいずれも拒む場合は、管理をしている不動産会社はこの物件の管理から撤退したとしてもやむを得ません。
オートロックに重大な故障があることを知りながら長期間放置し、ドアが異常な動作をしたことが原因で人が転倒し、死亡する事故が発生したら会社名が報道され、さらに家族や遺族から多額の損害賠償を請求されます。これでは会社を維持できなくなるので撤退することになります。
コロナ禍が異常に長期化していることから資金に窮するオーナー様が増えていますが、それにしてもこの物件のオーナー様は危機意識が低すぎます。
管理している不動産会社の「管理物件を失いたくない」という言葉には呆れ果てるばかりです。こちらも危機意識が低すぎます。
※お断り
実際に発生した事案ですが、オーナー様および入居者のプライバシーに配慮する必要があるので「どこの物件か」とか「この物件を管理している不動産会社を教えて欲しい」等の質問には一切回答しません。御了承願います。