家賃滞納者がいるマンションやアパートは売却可能か
一棟ものの賃貸マンションやアパートの売却を希望する売主様からの相談において「家賃を滞納し続けている入居者がいますが、売却できますか？」と質問されることがあります。
家賃を滞納し続けている方の中にも様々なパターンがあります。家賃保証会社による保証契約が締結されておらず、連帯保証人が代位弁済に応じない場合が最も悩ましいです。
改正民法施行（令和2年4月）前の入居者において、賃借人と家賃保証会社による保証契約が締結されていないことがあります。コロナ禍が長期化した等の理由により連帯保証人が無資力に陥っていることがよくあります。
家賃の滞納が続いているのに家賃保証会社または連帯保証人による代位弁済を受けられないことがあります。入居者が自主的な退去に応じない場合はオーナー様が明け渡し請求訴訟を提起する必要があります。
民法上、裁判費用を賃借人に請求できますが、家賃を滞納し続けている賃借人は無資力であり、請求は無意味です。最終的にはオーナー様が負担しなければならないことがほとんどです。
このような状態の1棟マンションやアパートを売却する際は、想定される裁判費用を売却価格から差し引かなければなりません。それだけでは済まず、購入した時点から訴訟沙汰になる恐れがある物件なのでさらに大幅な値引きを求められます。
自主的な退去に応じない家賃滞納者が存在する物件は、金融機関からの融資において著しいマイナス評価を受けます。金融機関はレントロールを確認します。購入希望者が現れても購入資金の融資に応じない、または融資金額を大幅に減額する金融機関が多いと思われます。
結論
自主的な退去に応じず、家賃を滞納し続ける入居者が存在する物件の売却は可能です。しかし、売却価格は極めて安くなり、売却にはかなりの日数が必要です。
駅や大規模商業施設に至近である等の物件を除き、相場の半額未満になるかもしれません。購入直後に裁判の提起が必要になる可能性が高い物件をあえて購入する方はほとんどいません。このため、家賃滞納者が存在する物件を現状で売却する場合は価格を大きく下げるしか方法がありません。
訴訟提起、および強制執行が必要になるとしても、家賃滞納者を退去させてから売却することをお勧めします。