1棟マンション・アパート、空室ありでも売却出来るか
最近、1棟マンションやアパート、事業用ビルの売却に関する相談を受けます。よく質問されるのは「空室があっても売却可能か」という内容です。
結論から申し上げると、後述する一部の「例外」を除き、1～2部屋程度の空室があっても売却可能です。しかし、空室の数が多く、かなり以前から入居者募集をしているのに誰も入居しない物件は、売却に日数を要します。
当然ですが、空室が多い物件は、購入希望者が現れても大幅な値引きを求められます。このため、収益不動産の売却は、なるべく満室にしてからにすることをお勧めします。
長期間空室のお部屋があり、次の入居者がなかなか決まらない場合は、原因を突き止めて対応することが必要です。リフォームやハウスクリーニングが未了、設備が故障している等の物件は、誰も入居しません。階段や廊下に入居者の私物が数多く置かれているなど、共用部に問題がある物件も同様です。
「空室のフルリフォームや設備の更新、入居者の募集は買主に行ってもらいたい。」という相談もあります。しかし、かなり大きな値引き要求、それも場合により相場の3～5割安で売り渡すように要求されることがよくあります。このため、買主様に対応してもらうことは避けることをお勧めします。
一部の例外
「例外」として挙げられるのは、建物が古い、雨漏りが発生する、室内にネズミが発生する等の物件です。
このような物件は収益用不動産として売却するより、建物を取り壊して更地にして売却する方が有利になることが多いです。入居者が存在する場合は退去をお願いする必要があり、相応の費用が発生します。しかし、東京都では山手線の内側、城南エリア、城西エリア等の地価が高額なエリアでは土地として売却する方が高値で売れます。
このあたりの見極めは、収益用不動産の売買または売買仲介を生業とする専門業者と相談されることをお勧めします。そのまま売却する場合の想定売却価格、更地にした場合の売却価格、立ち退き・建物の解体に要する費用を見積もってもらい、判断することをお勧めします。