収益用区分マンションは、賃貸事業の初心者向きではない
1棟ものの賃貸マンションやアパートの価額は数千万円～数億円以上します。しかし、中古の区分マンションであれば、都心でも500万円前後から売られています。価額が安いのでサラリーマン等が購入し、副業としている方が多いです。
収益用区分マンションの運営は初心者に向かない
安く購入できるためか、収益用区分マンションは「賃貸不動産運営の初心者向きである」と勘違いしている方が多いです。筆者のところにも「不動産投資を初めて行うので収益用区分マンションを紹介して欲しい」等の問合せがあります。
収益用区分マンションを複数所有し、安定した利益を得ている方は多くいらっしゃいます。これに対し、赤字続きで維持管理する費用すら工面できないとして売却する方も数多くいらっしゃいます。多額の利益を出せる物件と大赤字になる物件との格差がとても大きいのが実情です。
成功されている方は購入する区分マンションを厳格に選別しています。購入に際しては独自の基準を設定しており、この基準に合致しない物件は購入しません。
「自宅の近く」とか「立地が高級住宅街」等の安易な基準で購入すると多額の損失を出す恐れがあります。事業用ローンを利用して購入した場合、ローンの返済を怠ると任意売却または不動産競売により安値で売却されることになり、さらに借金が残ります。最悪の場合は破産宣告を受けることになります。
十分な知識がない方が収益用区分マンションを購入すると手痛い目に遭います。収益用区分マンションの運営は、不動産賃貸事業（不動産投資）の初心者向きではありません。投資関連のブログやWEBサイトに「収益用区分マンションの運営は初心者向けである」等の記述が散見されますが、筆者の見解は全く異なります。
区分マンションを収益用に購入する際の注意
エリアの空室率に注意
空室率が高いエリアの場合、入居者が退去すると次の入居者が決まるまでに日数を要します。筆者の会社がある目黒区では6か月以上も空室である貸室が数多くあります。空室期間の長期化は、運営の破綻を招く原因になります。
物件の購入に事業用ローンを利用した場合は毎月の返済が必要であり、管理費および修繕積立金も毎月支払わう必要があるからです。
1室のみの購入および運用は危険
初心者ということで1部屋のみを事業用ローンで購入する方がいらっしゃいます。しかし、1部屋のみを購入した場合に入居者が退去すると全ての家賃収入が途絶えます。退去後の空室期間が長期になると管理費や修繕積立金、ローンの返済が行き詰まり、運営が破綻します。
安全のため、複数の部屋を購入して運用するべきです。高級住宅街に立地する高額な物件を一室のみ購入する方がいらっしゃいます。しかし、安い物件を複数購入すること方がリスクの分散に寄与します。
余裕資金で運用する
株式の運用などと同じで、余裕資金で運用しないと大変な目に遭うことがあります。家賃滞納だけではなく、入居者が行方不明になる、第三者に無断転貸される、何らかの事件の発生現場になる等のリスクがあります。
問題が生じた際は、オーナーが自ら資金を支出して解決しなければならないことがよくあります。収益用区分マンションの運営は余裕資金で行うべきです。貯金の全額を頭金にし、残額は事業用ローンを利用して購入することは避けるべきです。
管理費および修繕積立金の金額が妥当かを調べる
複数の他室において長期滞納があるために、管理費および修繕積立金を高額に設定している物件があります。管理組合が機能しておらず、滞納者に対する督促が行われないことが原因であることがあります。
筆者の個人的な見解ですが、管理費及び修繕積立金の合計が家賃収入の4分の1を超える物件は手出し無用です。
管理組合が機能しているか
多くのマンションにおいて、管理組合の理事や幹事に就任したがらない方が多い傾向があります。このため、特定の方が理事長になり、諸事項を独断で決定している物件があります。
管理費や修繕積立金が私的に流用され、発覚した際には積立金の大半が費消されていた事案があります。
管理組合の運営が特定の理事長の独断で行われている物件も購入を控えるべきです。
共用部の管理形態、緊急時の連絡先
特定の管理人がいて常勤または日勤で勤務しているか、共用部の故障などが発生した場合の連絡先が明確かを確認します。
※他にも注意するべき点が数多くあります。
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