オンライン内見の限界(賃貸物件、オーナー様向け)

オンライン内見のみで賃貸借契約を締結したことから後悔する方が急増中
 新型コロナウイルス感染症の拡大が止まりません。これに伴い、不動産の内見に際し、特に賃貸物件でオンライン内見を希望されるお客様が増えています。

 問題なのは、オンライン内見の後に賃貸借契約を締結し、入居後に「こんなはずではなかった」として、不動産会社およびオーナーにクレームを入れる賃借人が増えていることです。多くは、物件を直接訪問して内見を実施すれば把握できた可能性が高い問題点を、オンライン内見のみで済ませたことから見過ごしてしまったことによるトラブルです。

オンライン内見でオーナー様または不動産会社にクレームが多く発生する物件
 室内におけるペット臭やタバコ臭が酷い物件がよくあります。タバコ臭は消臭剤により消臭できることが多いのですが、ペット臭は有効な消臭剤がまだ開発されていませんので、どうしても臭いがある程度残ります。

 また、キッチンのシンク、浴槽の排水溝から腐敗臭がする物件、排水菅の流れが良くない物件に対するクレームがよくあります。原因の多くは排水管の洗浄が適正に行われていないことにあります。特にオーナーが維持費を出し惜しみする物件において、よく見られます。

 その他にはエアコンの冷房および暖房の能力に難がある物件、電源コンセントの数が異様に少ない物件、眺望に難がある(隣の建物の外壁しか見えない、眺望の全面が墓地である等)物件、照明器具が設備として提供されているものの夜間の室内が異様に暗い物件があります。

 上階または隣室の生活音が大きく響く物件があります。ファミリー向け物件の場合には子どもが室内を走り回る音が聞こえる物件があります。ペット飼育可の物件では、犬の鳴き声が響き渡る物件や廊下などの共用部分にペットの糞が放置されている物件があります。

 オンライン内見が実施されるようになってから、オンライン内見により成約した賃貸物件の賃借人によるクレームが多くなっています。

オーナー様としてはどのように対応するべきか
 オンライン内見だけで賃貸借契約を締結して入居した賃借人から「オンライン内見の際にはわからなかった」としてクレームが寄せらることがあります。賃借人の中には「賃貸借契約を解約するので既に支払った家賃・前家賃・敷金・礼金の全額を返して欲しい」と主張する方がいます。また、家賃の大幅な値下げを求める方もいます。

 しかし、現地訪問による内見を選択できたにもかかわらず、賃借人はオンライン内見だけで満足して賃貸借契約を締結している以上、受忍限度を超えないと思える範囲内の内容であれば容認してもらうことで構わないと思います。このため、家賃・前家賃・敷金・礼金等の返金、家賃・共益費等の値下げを求められた場合でも、何らかの特別な事情がなければ応じる必要はないと言えます。

 賃借人が部屋を安全に利用できるようにすることは、賃貸借契約においてオーナーが履行しなければならない義務です。また、賃借人が部屋を快適に利用できない状況に陥っている場合は、オーナー様が誠実に対応することにより賃借人の信頼を得ることに繋がります。

 上述した例では消臭剤により可能な限り消臭する、排水管を高圧洗浄する、エアコンの点検修理または交換を行う、照明器具を交換する、共有部の清掃をまめに行う等の対応が考えられます。また、他室の音が響く問題については、入居者に対し「騒音防止および生活音の低減にご協力をお願いしたい」旨のチラシを作成して配布する等の方法が考えられます。

 それでもなお家賃、前家賃・敷金・礼金等の返金、家賃・共益費等の値下げを求め、「応じなければ退去する」と主張する借主は、退去されてもやむを得ないと考えます。