今後、収益物件の賃貸借契約を定期借家契約にするのが良いのではないか
ご承知の通り、収益用不動産における空室に対する入居者募集を行い、申し込みがあった際には、オーナー（サブリース契約の場合はオーナーから一括して借り受けている管理会社）と入居希望者との間に賃貸借契約を締結します。締結する賃貸借契約は、普通借家契約（普通建物賃貸借契約）または定期借家契約（定期建物賃貸借契約）のいずれが良いかが問題となります。
普通借家契約と定期借家契約
定期借家契約とは、契約期間が終了した際には賃借人は退去しなければならないことを前提としている賃貸借契約です。例えば、勤め先から転勤を命令された方が、自らが居住していた住宅や区分マンションを賃貸物件として貸し出すものの、2年後には元の勤務場所に戻ることが確実な場合等では定期借家契約を契約します。
普通借家契約で締結すると、契約期間が満了した場合でもオーナーに正当事由がなければ賃貸借契約を更新しなければなりません。退去をお願いするには正当事由が必要ですが、正当事由として認められるのは建物が老朽化して明らかに居住不適と言える場合など、かなり限られた場合になります。
定期借家契約には、いわゆる「更新」はありません。契約期間が満了した後に引き続き居住することを認める場合は新たな賃貸借契約の締結が必要であり、「再契約」を行うことになります。
オーナーが入居者募集を不動産会社に依頼する際に、このあたりの打ち合わせを何も行わないと普通借家契約になります。
賃貸仲介を行う不動産会社が普通借家契約を勧める理由
主な理由は以下の通りです。
・定期借家契約の場合、定期借家契約であることを記載した公正証書等の別紙を作成しなければならないので手間がかかる。
・契約期間が1年以上の場合、期間満了1年前から6か月前迄の間に契約期間終了の通知を賃借人に送付する必要がある。再契約を行う意向があっても、この通知を送らなければならない。しかし、オーナーや管理会社が送付を忘れてしまう恐れがある。忘れてしまうとトラブルになる。
・物件紹介図面に定期借家契約である旨を記載する必要があるが、契約期間終了の際には必ず退去しなければならない契約と捉えられている（実際には相談により再契約可能であることが多い）ことから、入居申し込みに繋がりにくい（と考えている不動産会社が多い）。
・普通借家契約の場合、更新の際に更新事務手数料をオーナーおよび賃借人の双方から貰えるが、定期借家契約の場合は貰えない。
・長期間居住できることが確約されていないことから、賃料を下げないと入居者が決まらない（と思い込んでいる不動産会社が多い）。
以上の理由により「定期借家契約にすると入居申し込みに繋がりにくいので、賃料を下げなければ決まらない。」等をオーナーに告げ、オーナーは定期借家契約を希望しているのに普通借家契約に変えさせるなどの行為が散見されます。
しかし、私は以下のように考えます。
・定期借家契約であることを記載した別紙は公正証書である必要は無く、大した手間ではありません。
・契約期間終了の通知を送付し忘れるようでは、不動産仲介業のプロとは言えません。
・契約期間内にトラブルが生じなければ、相談により再契約できる旨を伝えれば良いだけの話です。
・更新事務手数料を貰えないものの、定期借家契約の場合は仲介手数料を貰えます。
・トラブルが発生しないことを条件に再契約が出来ることを伝えれば、家賃を下げる必要はありません。
私の会社では普通借家契約および定期借家契約のいずれでも、オーナーのご希望通りに対応しています。
定期借家契約の方が普通借家契約よりも良いと思う理由
1．契約期間満了の直前に賃料滞納が始まった場合に、裁判を提起することなく退去を要求できる
普通借家契約の場合、裁判を提起して退去させるには「賃貸人および賃借人の間における信頼関係を破壊した」と認められることが必要です。滞納が3か月以上継続していないと、裁判所は訴状を受理しません。
しかし、定期借家契約では契約期間終了時に明け渡し義務が発生します。明け渡し請求に際しては、賃貸借契約が終了したことの確認を求める裁判を提起する必要はありません。再契約をしない限り、賃借人は退去しなければなりません。
裁判を提起する場合の目的は、退去せずに居住し続けている場合に、「不法占有なので建物の明け渡しを求める」ことを目的とする裁判になります。
、裁判所は訴状を直ちに受け取ります。借地借家法が規定する「賃貸人および賃借人の間における信頼関係を破壊したかどうか」については問題にならないので、判決の確定及び強制執行迄の期間は短くて済みます。
2．賃料を支払と不払いとを繰り返す賃借人を契約期間満了時に退去させることが可能
賃料不払いに陥っている賃借人の中には、賃料を滞納した月の翌月に1か月分の賃料を支払い、その翌月には再び不払いになるという困った方がいらっしゃいます。
滞納が3か月続いていないので、オーナーが裁判を提起したくても裁判所は訴状を受け取らない場合が多いですし、このような賃借人に退去をお願いしても、退去に応じないことがほとんどです。
定期借家契約では契約期間終了時に明け渡し義務が発生します。その後も退去しない行為は不法占有なので、前項の場合と同様に裁判所は訴状を直ちに受け取ります。
3．トラブルを発生させる賃借人を、契約期間終了時に退去させることが可能
トラブルを発生させる賃借人を放置すると、同じ建物に居住する他の賃借人が退去することがあります。オーナーが退去を求める内容の裁判を提起しても、裁判所は「借地借家法が規定する『賃貸人および賃借人の間における信頼関係を破壊した』と認められる程度の行為ではない」と判示することがあります。
しかし、定期借家契約にしておけば、オーナーが再契約に応じないことにより、トラブルを頻発させる賃借人を契約期間終了時に退去させることができます。
また、賃借人においても、平穏な住環境を確保できることにつながります。
まとめ
賃貸借契約を締結する際には、定期借家契約にするのがオーナーにとって有利です。賃借人の平穏な生活を確保できることから、今後新たに賃貸借契約を締結する際には、定期借家契約にするのがお勧めです。
ただし、賃貸を専門としている不動産会社でも、定期借家契約を扱ったことがない不動産会社が多いです。担当者が定期借家契約を知らないので、普通借家契約に変えるように迫られるかもしれません。
なお、普通借家契約の契約期間が満了して更新する際に、定期借家契約に変更することは認められていません。定期借家契約を希望する場合には、入居開始時から定期借家契約にする必要がありますので注意が必要です。